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    091.10蓝网雄鹿:光明地产净利下滑三成经营现金流降98%   资金缺口61亿一年融资近50亿“解渴”

    2019-08-12 06:57:56 来源:长江商报

    雄鹿vs76人 www.strudls.net     长江商报记者 江楚雅

        在经历2016年和2017年的高速增长后,光明地产(600708.SH)2018年以来业绩下滑趋势明显。

        长江商报记者梳理其财报发现,2016年、2017年该公司的归母净利润分别大幅增长98.15%、92.55%。到2018年,光明地产实现营业总收入204.94亿元,同比小幅下降-1.53%;归属于母公司股东的净利润为14.18亿元,同比下降27.17%。而2018年度,经营活动产生的现金流量净额为-87.34亿元,同比下滑620.30%,创上市以来新低。

        2019年一季度,该公司营业总收入同比增长6.27%,但归属于母公司股东净利润同比下降了28.26%??鄢蔷P运鹨婧?,归母净利润的降幅扩大至29.22%。

        长江商报记者注意到,业绩增速乏力之下,其负债也居高不下,资产负债率连续几年徘徊在80%上下。2018年有息负债规模大幅上升,金额达到360.04亿元,同比增长63.70%。

        2018年末的净负债率为194.77%,较2017年末上升超过61个百分点。而短期债务与货币资金的缺口却达38.35亿元。截至2019年一季度末,光明地产的短期债务略微下降至136.11亿元,但货币资金急速降至74.48亿元,缺口达到61.63亿元。

        光明地产2018年大幅提高土地储备规模,新增房地产储备面积为144.52万平方米,同比增长53.34%;2019年,光明地产继续维持土地的大量投入,通过多种途径在宁波、成都、常州等地不断扩张。一季度新增土地储备面积65.33万平方米,同比增长35.01%。

        一位资深业内研究人士对长江商报记者表示,光明地产加速扩张,很大程度上和此前销售不错有关,资金方面相对压力不大。当然企业也需要新的管控,因为当前市场降温,如果没有足够的资金保障,也会形成资金压力,会影响部分拿地项目的开发。

        一季度净利润下滑近三成

        “2015年重组上市以来,披荆斩棘,砥砺前行,走出了一条上市国企焕发青春活力的创新发展之路?!惫驹诓票ㄉ先缡亲晕叶ㄒ?。

        官网资料显示,光明地产是中国房地产开发企业百强,光明食品集团旗下上市公司。由原上海海博股份有限公司于2015年7月与农工商房地产(集团)股份有限公司通过重大资产重组组建而成。

        目前光明地产开发足迹遍布江苏、浙江、山东、安徽、河南、湖北、湖南、广西、四川、云南、上海、重庆等十省二市。

        在经历2016年和2017年的高速增长后,光明地产2018年险些被打回原形。

        2018年,光明地产实现营业总收入204.94亿元,同比小幅下降-1.53%;归属于母公司股东的净利润为14.18亿元,同比下降27.17%。而2016年、2017年该公司的归母净利润分别大幅增长98.15%、92.55%。

        光明地产2018年年报显示,该公司营业成本同比下降14.92%,远高于其营收降幅,但销售费用、管理费用、财务费用却有不同程度的增长。更为引人注目的是,其资产减值损失2018年同比大幅增长89.90%,其中大部分是存货跌价损失。

        进入2019年,光明地产的业绩情况并未有太大好转。今年一季度,该公司营业总收入同比增长6.27%,但归属于母公司股东净利润同比下降了28.26%??鄢蔷P运鹨婧?,归母净利润的降幅扩大至29.22%。

        此外,光明地产的加权平均净资产收益率由2017年的20.11%降低至2018年的12.85%;2019年一季度为2.65%,较上年同期减少了2.18个百分点。

        高负债下持续拿地

        业绩增速下滑下,负债高企也是光明地产面临的一座大山。年报数据显示,光明地产2018年有息负债规模大幅上升,金额达到360.04亿元,同比增长63.70%,其中短期借款和长期借款分别为131.18亿元和182.14亿元,分别同比增长51.19%和108.41%。其资产负债率水平超过80%,为82.38%,较上年上升2.46个百分点。

        2018年,该公司净负债率大涨61个百分点至194.77%,而短期债务与货币资金的缺口却达38.35亿元。截至2019年一季度末,光明地产的短期债务略微下降至136.11亿元,但货币资金急速降至74.48亿元,缺口达到61.63亿元。

        大举开疆拓土下,资金也遇到压力,特别是企业运转关键的现金流量净额出现了大幅度的下滑。

        2018年,光明地产取得借款收到的现金达274.82亿元,最终筹资活动产生的现金流量净额为143.82亿元,同比增长1021.02%。投资活动产生的现金流量净额为-28.79亿元,同比下降1362.73%。经营活动现金流量净额由正转负,金额为-87.34亿元,同比下降620.30%,光明地产对此解释称,主要是支付土地款、工程款和支付企业间往来增加等所致。截止2019年一季度,经营活动产生的现金流量净额为-56.45亿元,同比下降97.83%。

        负债高企下,光明地产加速拿地。

        年报显示,光明地产2018年大幅提高土地储备规模,新增房地产储备面积为144.52万平方米,同比增长53.34%,与之相对应的是,其他应收款也陡然增长,2018年同比增长270.52%,该公司解释是“为获取更多土地资源、开发资源的合理支出”。

        对此,上交所要求光明地产说明公司业绩承诺期间大量出售资产而2018年又频繁拿地的原因及考虑。光明地产解释称,公司出售资产是为了快速回笼资金,提高净利润,提高净资产收益率,进一步降低资产负债率。同时,土地储备是房地产企业可持续发展的基石,由于战略需求则加大了土地储备的力度。在上述新增房地产储备中,大部分都涉及合作开发,权益占比超过50%。

        2019年,光明地产继续维持土地的大量投入,一季度新增土地储备面积65.33万平方米,同比增长35.01%。据不完全统计,4月份以来,该公司还先后通过增资入股、收并购及招拍挂等方式获取7宗地,仅招拍挂拿地金额便接近30亿元。

        上述研究人士对长江商报记者表示,光明地产这两年的表现是先沉默后扩张,尤其是去年开始,其销售业绩不错的情况下,资金面大为改观,这个时候拿地的积极性是很强的。

        一年融资50亿“补血”

        资金承压下,光明地产频繁靠融资卖资产补血。长江商报记者梳理发现,自2018年8月至今的近一年时间内,光明地产通过融资和卖资产回笼了近50亿资金补血。

        具体来看,2018年8月份,光明地产审议通过《关于申请发行购房尾款资产支持证券(ABS)的议案》,同意公司采用ABS模式,设立“上银光明地产购房尾款资产支持专项计划”,并通过专项计划发行资产支持证券进行融资,发行不超过10亿元的资产支持证券。

        2019年1月,光明地产通过申请发行冷链仓储物流资产支持专项计划(CMBS),发起设立不超过6亿元的资产支持专项计划;1月底,光明地产发行了2019年度第一期长期限含权中期票据(永续债),实际发行金额为6亿元;2月底,发行了2019 年度第二期中期票据,实际发行金额为8亿元;3月份光明地产分别召开董事会、监事会,审议通过了《关于授权全资子公司农工商房地产(集团)有限公司转让其全资子公司上海广林物业管理有限公司100%股权暨关联交易的议案》;3月13日,光明地产与上海梅林(11.620, 1.06, 10.04%)正广和股份有限公司签署股权转让合同,交易金额2.5亿元。

        7月12日,光明地产发布公告称,公司2019年第一期融资券已于7月9日至7月10日实施发行,发行规模10亿元,债券期限270天;8月5日,光明房地产集团股份有限公司将于2019年8月7日-8日发行2019年度第三期中期票据,本次发行采取发行金额动态调整机制,基础发行规模4亿元,发行上限金额8亿元,期限3+N年,利率暂未确定。

        光明地产也在加速进行多元化转型。在房地产主业的基础上,发展保障房、城中村、农场、历史名镇、城市更新、租赁房、物流园区打造等多元业务。

        从实际情况来看,也有了一些进展。但多元化业务需要漫长试错及探索,短期内并不会对房企带来实际的业绩贡献。去年光明地产营收204.94亿元,其中非房地产开发业务占比不足4.5%,沈宏泽口中的“战略转型升级”仍有待真正实现。


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