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    09火箭vs雄鹿:中骏集团8个月耗资300亿拿地   高周转模式频受考验

    2019-08-14 06:54:37 来源:长江商报

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    ●长江商报记者 江楚雅

    闽系地产商中骏集团(01966.HK)的“2018年500亿,2019年800亿,2020年过千亿”的三步跳目标,已经顺利迈出了冲击千亿的第一步。

    2018,中骏集团业绩再创新高,实现全年销售额513.58亿元,同比增长54.47%。8月8日,中骏集团对外公告销售业绩,2019前7个月累计实现销售额422.17亿元,同比增长68%,实现销售面积340万平方米,同比增幅73%。按照2019年的年度目标,中骏目前已完成60%。

    长江商报记者注意到,为迈入千亿房企俱乐部,向来稳健保守的中骏也将规模扩张提上了日程。

    规模的扩增必然需要有强大的土储支撑。截至目前,今年前八月中骏集团已经斥资超过300亿拿地,年初中骏集团高层曾预算拿地资金250亿元,由此可见,今年拿地金额会大幅度超过预算。

    近两年,中骏集团各地不少项目陷入维权纠纷投诉。易居研究院一位研究员对长江商报记者表示,提高周转率可以加快回收资金,缓解现金流问题,提高利润。但也会随之带来房屋质量问题,因为赶工期造成了房屋品质降低,所以高周转需要把握均衡点。

    业绩五年涨冲“千亿”布局多元化发展

    中骏集团成立于1987年,总部位于福建省厦门市。在保守、稳健的发展风格下,业绩不断攀升。在2014年-2018年的五年时间里,中骏实现了百亿至五百亿的跨越,销售额分别为119亿、145亿、235亿、332.47亿和513.6亿。

    2019年7月,集团连同其合营公司及联营公司实现合同销售金额约人民币51.89亿元,合同销售面积42.54万平方米,同比分别增长21%和34%。2019年7月的平均销售价格为每平方米人民币12199元。

    截至2019年7月31日止7个月,集团连同其合营公司及联营公司实现累计合同销售金额约人民币422.17亿元,累计合同销售面积339.2万平方米,同比分别增长68%和73%。截至2019年7月31日止7个月的平均销售价格为每平方米人民币12446元。按照2019年的年度目标,中骏目前已完成60%。

    在2017年年末,中骏集团喊出“千亿级规?!闭铰?,计划2020年突破1000亿元。

    除了房地产主业节节攀升。近些年来,中骏集团在进行多元化的战略布局,目标是建立自己的“FUN+幸福生活”的生态圈,而Funlive方隅公寓、Funwork联合办公、健身健康及教育等新型业务板块,将是其未来主要拓展的业务领域。

    而长租公寓作为中骏集团地产多元化战略中的重要一环,更是被视为未来三到五年之内,实现弯道超车的倚杖。截至2018年,中骏拥有超过1.3万间长租公寓,计划在2019年新增1.7万间至3万间,并预计在2020年实现长租公寓总数达到5万间。

    今年已斥资超300亿拿地

    虽然销售额年年攀升,但与同规模的闽系房企相比稍显落后,中梁、阳光城、旭辉、正荣的销售额在这期间均实现了从百亿到千亿的跨越。

    不甘落后的中骏对规模的渴望,逐渐显现出来。2019年,中骏将全年销售目标定为700亿元,比2018年增加36%,远高于行业平均水平。规模导向之下,2019年中骏集团加速储地。

    而土地作为房企的生命线,规模的扩增必然需要有强大的土储支撑。

    近年来,中骏在土储开拓和布局方面动作频频,通过多渠道的方式增加土储。中骏集团2018年拿下多块优质住宅和商业综合用地,在扩储拿地方面进展十足。

    年报显示,中骏集团2018年在25个城市增购47幅土地,地上可建总面积约900万平方米,对应新增货值约1200亿元,主要集中在二线及强三线城市,并新进10个新城市,包括成都、无锡、宁波、扬州、昆明、嘉兴、洛阳、上饶、连云港及九江,令集团覆盖的城市数目增加至34个,在五大重要经济圈进行了重点布局。

    截至2018年12月31日,中骏集团拥有总规划建筑面积合共约2,406万平方米的土地储备。

    对此,中骏集团主席、总裁兼执行董事黄朝阳在业绩会上表示:“中骏集团2019年的销售目标是700亿元,预计在明年就会达到1000亿元以上,进入千亿俱乐部,公司目前的货值储备足以支撑集团未来3-4年的发展?!?/p>

    长江商报记者梳理发现,截止目前,今年八个月中骏已经斥资超过300亿拿地,年初中骏高层曾预算拿地250亿元,由此可见,今年拿地金额会大幅度超过预算。

    值得注意的是,中骏集团曾高溢价拿地多个一、二线城市的“项目。比如2016年以39.48亿元、配建5万平方米公租房拿下门头沟龙泉镇地块;2017年曾以超过8亿元的价格获得青岛胶州项目,溢价率高达763%。

    激进拿地需要巨额的资金支撑。对于财务状况,中骏信心十足。数据显示,截止2018年末,中骏集团有息负债额333.38亿元,净负债率仅60.4%,加权平均融资成本6.4%,一年内到期有息负债额105.37亿元,占比31.6%,现金短债比率1.9,短债偿还压力不大。

    对此,财务总监兼公司秘书李少波表示:“2019年我们拿地预算是250亿人民币,整个短期债务比较高主要是绝对额,因为我们还在快速扩张。我们现金和短期债务的比例还是非常好的,现金有200亿,短期债务只有105亿,流动性是非常好的?!?/p>

    不过,公开资料统计显示,中骏集团今年以来通过发债融资已经接近百亿元人民币。

    今年1月,中骏集团发行于2021年到期的5亿元美元8.75%的优先票据;4月又发行了一笔2024年到期的3.5亿美元7.375%的优先票据,所得款项均用于债务再融资。7月中旬发行2023年到期、年息率7.25%的优先票据。

    高周转下产品质量受考验

    规模诉求下,如何保证产品质量成为考验房企实力的重要标准。近日,中骏集团在江西省南昌市开发的不限价项目工地塌陷事件广受关注。

    中骏集团表示,事故原因还在调查中,目前没有最新进展,预计需要两个月的时间才能得到最终调查结果。

    另据媒体报道,发生事故的雍景湾项目在2018年11月曾被业主投诉存在捆绑人防车位销售的行为。南昌县人防办曾多次约谈该项目关于违规操作人防车位的问题,禁止其长期租赁人防车位,对中骏处以最多不超过三万元的???。

    业内认为,这或许又是一起高周转造成的事故。长江商报记者了解到,中骏2017年6月拿下这块地时,从拿地到销售,这是当地限价地块里最“快”的项目之一——仅在拿地6个月后,首期1栋、2栋、6栋、7栋即在2017年12月22日入市销售。

    中骏定下两年冲千亿的目标后加快了周转速度。2017年业绩发布会上,中骏执行董事兼副总裁黄攸权曾对媒体表示,此前,中骏从拿地到开盘的标准是8个月。

    随着高周转的推行,项目开发周期进一步加快,往往会缩短到6-7个月。旗下项目甚至创造了从拿地到上市销售周期不到5个月的纪录。

    高周转推行下,近两年,中骏各地不少项目陷入维权纠纷。如违法建筑,无法办理产权证、墙面开裂、木门脱皮、厨房等设计不合理等情形。

    一位知名地产研究人士对长江商报记者表示,从过去很多企业的发展来看,往往在部分区域市场销售业绩较好,春风得意的时候,会采取比较激进的战略。虽然从当时来看不算激进,或可以理解为积极,但是到了后续,随着地产金融政策收紧等因素,往往会导致部分已购土地的消化风险,进而使类企业面临较大的压力。

    视觉中国图

    提高周转率可以加快回收资金,缓解现金流问题,提高利润。但也会随之带来房屋质量问题,因为赶工期造成了房屋品质降低,所以高周转需要把握均衡点。

    ——易居研究院研究员

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